Cinco años y medio de trámites

Hay una cifra chilena que debería estar en el centro de la discusión habitacional de toda América Latina, y que casi nadie cita fuera del gremio inmobiliario.

Según el Ranking de Trámites Pro Vivienda, elaborado sobre más de mil doscientos cincuenta proyectos y más de dos mil cuatrocientos trámites municipales, el tiempo total de tramitación de un proyecto inmobiliario en Chile —desde el anteproyecto hasta la recepción final— pasó de 1.298 días en 2018 a 2.001 días en 2025. Setecientos tres días más en siete años. Cinco años y medio para poder entregar una vivienda.

Dentro de la Región Metropolitana la dispersión es brutal: la comuna más rápida, Renca, tramita en 311 días; la más lenta, Conchalí, en 837.

El costo está estimado: los retrasos de aprobación elevan el precio final de la vivienda alrededor de un 10% en promedio, unos doce millones de pesos adicionales en una propiedad de tres mil unidades de fomento.

Un país donde construir una vivienda toma cinco años y medio de permisos no tiene un problema de oferta insuficiente. Tiene un problema de oferta prohibida.

I. El precio, en años de vida

La medida más honesta de accesibilidad habitacional no es el precio ni la tasa: es cuántos años de ingreso familiar cuesta una vivienda.

En Chile, el Índice de Acceso a la Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción pasó de 3,9 años de ingreso en 2009 a 11,4 años en 2024. En quince años, el precio de una casa se triplicó respecto de lo que gana quien la compra.

Los índices comparados de ciudad a ciudad son metodológicamente frágiles —la única base disponible es colaborativa, alimentada por usuarios, y da para Chile 17,5 años donde la fuente gremial da 11,4—, así que conviene usarlos solo para ordenar, no para medir. Con esa advertencia, el orden que arrojan es: Santiago 16,1 años, Bogotá 15,5, Lima 14,9, Ciudad de México 14,3, São Paulo 13,3, Buenos Aires 12,7, Montevideo 11,0. Para referencia, Nueva York 11,8, Berlín 10,9, Los Ángeles 8,4.

Las capitales latinoamericanas son, en años de ingreso, más caras que las ciudades estadounidenses con las que sus habitantes se comparan. Y lo son con ingresos entre cuatro y ocho veces menores.

En precios reales, la última década no fue igual para todos. Ajustados por inflación, los precios de vivienda subieron 43,6% en Chile y 38,7% en México, y cayeron 13,6% en Brasil y 17,1% en Perú. Chile es el país donde la vivienda se encareció más en términos reales, y es también el que tiene la mayor profundidad de crédito hipotecario de la región.

II. El crédito, o su ausencia

Ese es el otro eje del problema, y separa a la región en dos mundos.

Profundidad del crédito hipotecario como porcentaje del PIB, 2025:

Argentina tiene un mercado hipotecario que equivale al 1% de su producto. Es, en la práctica, un país sin crédito de largo plazo para vivienda: quien compra, paga al contado o no compra. Esa es la razón por la que el debate habitacional argentino se libra casi por entero sobre el alquiler, mientras el chileno se libra sobre la tasa.

Y aquí hay una advertencia que este medio debe hacer contra su propio interés narrativo: no existe ninguna fuente que cuantifique de manera comparable qué porcentaje de hogares latinoamericanos puede acceder a un crédito hipotecario. Es la cifra que ordenaría toda la política habitacional de la región, y no está publicada. Ni por el BID, ni por CEPAL, ni por ONU-Hábitat.

III. El déficit, y por qué no es lo que se cree

El BID estima que el 45% de los hogares de América Latina y el Caribe no tiene una vivienda adecuada. Pero el dato que importa está en la composición: según esa misma fuente, alrededor del 95% de ese déficit es cualitativo, no cuantitativo. La compilación por países que se cita más abajo, construida sobre estadísticas nacionales con definiciones distintas, da una proporción menor —78%—. Usamos esta última como cifra operativa por ser la que tiene desglose verificable, y señalamos que la fuente regional da un valor más alto.

Es decir: el problema dominante no es la falta de casas. Es que las casas existentes no tienen agua, o saneamiento, o techo firme, o título de propiedad, o están hacinadas.

La compilación por países más completa disponible, hecha por la asociación regional de entidades de financiamiento habitacional sobre fuentes nacionales, arroja para dieciocho países un total de 69,5 millones de hogares en déficit, de los cuales el 78% es cualitativo. Brasil concentra 32,7 millones, con un 81% cualitativo; México 9 millones, con 85% cualitativo; Colombia 5,2 millones, con 76%.

Con una advertencia importante, que la propia compilación hace: los años de referencia van de 2011 a 2022, las definiciones nacionales no están armonizadas, y ese total de 69,5 millones no es un agregado oficial de ningún organismo. Es una suma aritmética de fuentes heterogéneas. No debe presentarse como cifra regional.

Aun así, la dirección es clara y tiene una consecuencia política concreta: construir vivienda nueva no resuelve el 78% del problema. Lo resuelven agua potable, alcantarillado, mejoramiento de barrios y regularización de títulos, que son exactamente las políticas que no cortan cintas.

El indicador oficial de los Objetivos de Desarrollo Sostenible confirma un dato que debería alarmar: la proporción de población urbana latinoamericana viviendo en asentamientos informales cayó sostenidamente del 31,9% en 2000 al 17,75% en 2016, y volvió a subir al 18,92% en 2022. Dieciséis años de progreso y seis de reversión.

IV. Chile, otra vez, como laboratorio

Chile merece atención no porque sea el peor caso sino porque es el mejor documentado, y porque su deterioro ocurrió con las políticas que la región suele recomendar.

Las familias en campamentos pasaron de 27.000 en 2011 a 120.584 en el catastro 2024-2025: un aumento del 156% solo desde 2019, y la cifra más alta desde 1996. Hay 1.428 campamentos. El 39,3% de las familias que viven en ellos son migrantes, proporción que llega al 63,6% en Tarapacá y al 61,5% en la Región Metropolitana.

Al mismo tiempo, el sector inmobiliario está en crisis: las ventas cayeron un 30% entre 2021 y 2024, y el stock sin vender llegó a unas 105.000 unidades en el tercer trimestre de 2024, de las cuales 38.000 estaban listas para entrega inmediata.

Ciento veinte mil familias en campamentos y treinta y ocho mil viviendas terminadas sin vender. En el mismo país, al mismo tiempo.

Esa coexistencia es la definición exacta de un mercado roto, y ninguna de las dos mitades se arregla con la política que se aplica a la otra. Las familias en campamentos no compran las 38.000 viviendas porque no califican para el crédito ni al precio subsidiado. Y las viviendas no se abaratan porque el 10% del precio son los cinco años y medio de trámites.

Hay un dato que cierra el diagnóstico y que debería ser el titular de cualquier discusión sobre productividad en la región: la productividad total de factores del sector construcción chileno cayó 49,1% entre 1990 y 2023. La mitad. En treinta y tres años, construir se volvió el doble de ineficiente.

Y en la descomposición de costos entre 2012 y 2022, los materiales e insumos subieron 50,8%, los terrenos 28,8%, y los impuestos y regulaciones 7,2%. Es decir: la regulación no es el componente más caro. Pero es el único cuyo aumento no compra nada.

V. Argentina y lo que enseña la desregulación

El caso argentino es el experimento natural que la región tenía pendiente.

La Ley de Alquileres 27.551, que fijaba plazos mínimos de tres años y actualizaciones anuales por índice, fue derogada por decreto en diciembre de 2023. Los resultados a junio de 2026 son medibles.

Oferta: la cantidad de unidades ofrecidas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires equivalía en junio de 2026 a 3,4 veces el mínimo histórico de febrero de 2023. El primer salto, a comienzos de 2024, fue del 62% mensual.

Precios: el alquiler promedio de un dos ambientes era de 860.106 pesos mensuales en junio de 2026, con un aumento interanual del 31,3% —el menor a doce meses desde noviembre de 2019—. En el primer semestre de 2026, los alquileres subieron 15,7% acumulado frente a una inflación del 17,1%: por debajo de la inflación.

En términos reales, los precios volvieron a niveles de 2021. La rentabilidad del propietario, medida trimestralmente, más que se duplicó: de 0,52% a 1,21% en monoambientes.

La lectura honesta es que la desregulación funcionó en el eje donde se esperaba que funcionara —la oferta volvió al mercado— y que los precios reales se moderaron después de un período de fuerte alza. La lectura honesta también incluye que medidos en dólares financieros, desde la devaluación de 2023, los alquileres subieron más del 200%, y que el ingreso de los inquilinos no acompañó ese movimiento.

No es un caso cerrado a favor ni en contra, y conviene resistir la tentación de cerrarlo. Es un caso donde la derogación coincidió con el retorno de la oferta y también con una estabilización macroeconómica —la inflación semestral pasó a 17,1%— que empuja en la misma dirección. Separar los dos efectos requiere un trabajo econométrico que, hasta donde sabemos, nadie ha hecho. Lo que sí ocurrió, y no es poco, es que el costo de la transición recayó sobre los inquilinos de 2024.

VI. La política que nadie hace

Si el 78% del déficit es cualitativo, si construir toma cinco años y medio de permisos, si la productividad del sector cayó a la mitad en tres décadas y si no sabemos qué proporción de hogares puede acceder a una hipoteca, entonces la agenda habitacional latinoamericana está mirando el lugar equivocado.

Los subsidios a la demanda —el instrumento preferido de la región durante treinta años— empujan precios cuando la oferta está restringida. Es aritmética, no ideología: si el número de viviendas que se pueden construir por año está limitado por el permiso y no por el capital, entregar más poder de compra sube el precio y no la cantidad.

Lo que baja el precio de la vivienda es permitir construirla. Suelo disponible, densidad donde hay transporte, permisos con plazos máximos y silencio administrativo positivo. Es una agenda profundamente liberal, técnicamente aburrida, y que en Chile lleva siete años yendo en dirección contraria bajo gobiernos de los dos signos.

Ciento veinte mil familias chilenas viven en campamentos. Treinta y ocho mil departamentos terminados esperan comprador. Entre unas y otros hay dos mil un días de trámites.

Politarca es un medio liberal de centroderecha que reporta el poder en América Latina. Conflictos de interés: la dirección declara no tener relación comercial con las instituciones cubiertas en esta pieza.
Cita: El Erario (2026). “Cinco años y medio de trámites”. Politarca. Chile.